老城厢自古便是天津的富贵地址，现现在老城厢的商业首要会集在南马路上，在仅约1.5公里的间隔上严密散布着天佑城（专题阅览）、水牛城、麦购年代广场、仁恒置地广场等多个来自国内外的商业地产项目，南马路以北则散布着水游城（专题阅览）（相关干货）、新世界广场以及古文化街等商业集群。“巨无霸”——南开大悦城位于其间，这一城市级的商业体亦为老城厢商圈增色不少。
应了那句永恒不变的真理“有竞赛就会有动力”，各商业项目为了在群雄逐鹿的南马路上有自己的立锥之地，不得不使出浑身解数，力求在列强中打出差异化，让自己立于不败之地。
认清自己在哪里
“地段，地段，地段”好像是商业地产众所周知的法门，但却不是人人都能信手拈来。作为来自广东有十几年前史的商业地产内行，天佑城天然深谙此道。
天津天佑城位于于南开区西马路与南马路交口东北侧，地铁一、二号线换乘车站西南角上盖，南马路商圈最西端。项目被南开、红桥等住所区盘绕，住所人口为商业体供给了根底的客流，而优质的地址带来的便当交通条件则将进一步集合人流。作为天津尚寥寥无几的地铁上盖商业，依托地铁强壮的输客才能，能辐射的规模、招引的人群将延伸至河东、河北甚至北辰、西青中北镇等更广阔的区域。
从微观区位方位来看，天津天佑城位于于地铁一、二号线换乘车站上盖，由北辰或西青中北镇前往滨江道或许南开大悦城方向的客流都将在此被截流。一起这两个片区作为天津住所中刚需产品较为会集的区域，年青人占比更重，足够安稳的客源深得商场的喜爱。
比较天佑城，水游城则像个“老大哥”相同站立在其北边，来自北辰方向的年青客群将更早一步在此被阻拦。所以说，在商业项目会集的地段，打出差异化极其重要。
知道自己该做什么
以天佑城为例，坐享优质地段带来的盈利的一起，也在面对着来自周边对手的竞赛。
天佑城往北，地铁1站地的间隔，水游城和天津富力广场位于于此，往东则是南马路商圈内地，其间最大的竞赛对手无疑是南开大悦城，可是因为与大悦城不在同一量级，相较之下水游城则是“卧榻之侧”的直接对手。
强敌在侧，“打出差异化”好像成了天佑城的生计问题。
水游城早在2011年便已开业，为天津顾客出现了全新的购物场景以及消费形式，关于习气了百货商场的人们而言，承受这样一个新事物，需求更长的时刻。水游城开业之初也曾面对市民消费习气一时难以改变的把柄，但天津是一个潜力巨大的商场，1500万人口蕴藏的消吃力十分巨大。相对而言天佑城则很幸运地错过了市民消费习气的转型期，直接捉住周边商业项目业态的缺失短板，主打儿童亲子。
笔者发现，天津天佑城重视儿童生长，让孩子赢在起跑线上，2层、3层超大面积输出，让孩子取得最好的环境空间。除传统的儿童文娱业态，还包括常识教育、体育锻炼、家庭亲子、母婴用品等多种组合。满意孩子从脑力到膂力，家庭从亲子到文娱的全方位需求。天佑城的儿童业态占比自2013年开端呈逐年上升趋势，至2017年已超越30%。
餐饮业态方面进行立异，打造主力交际餐饮，关于四、五层进行大面积美食扩大，进行大型交际上的餐饮，引进了海鲜、川菜、西北菜、新疆菜等干流餐饮类型以及中式、日式、韩式快餐。处理从家庭聚会，到朋友小聚，各种交际型餐饮需求，保证甘旨的一起，让门客取得视觉与服务的夸姣体会。
笔者对比了赢商网2018年9月的数据，天佑城将二层悉数茶业零售迁至五层喧嚣之处，一方面把低楼层的黄金方位向儿童业态让路，另一方面喧嚣之地也更契合茶类零售业店面的需求。
结语：现在，商业地产的竞赛从开始的兴奋全面进入白热化阶段，短短几年间，商业地产便从最初机会无限的蓝海商场变成压力重重的红海。天津天佑城可以在当下垂青运营的年代中别出心裁，其间的运营哲学值得同行沉思。
