上世纪90年代，美国新城市主义学派提出了tod开发形式，尔后tod在全球规模内敏捷“走红”。造就了一座座国际级的都市，日本的多摩新城、新宿、纽约曼哈顿都是其间的典型。
而与城市同步开展的商业地产，也受惠于此开发形式，被赋予多种或许。与轨迹交通结合，商业构成以站点为中心，在地铁上盖mall；衔接轨迹交通，人们的日子方式发作改动，商业归纳体环绕“400-800”米tod形式进行开发，构成了以站点为圆心的日子圈。不可否认，tod的确是国际上极具代表性的城市商业开发形式，也是城市开展及商业地产的下一个年代增长点，未来开展前景巨大。
01、
全球典型的tod商业都是怎样的？
所谓的tod，是指“以公共交通为导向”的开发形式，其间公共交通主要是指火车站、地铁、轻轨、高铁等轨迹交通及公交干线，将工作、商业、教育、文明、文娱、寓居等功用会集于一体，构成集约、高效、舒适、绿色的城市空间。
放眼全球，tod已成为国际大都会城市的开发形式。例如纽约曼哈顿新世贸中心，是美国tod形式的代表，其是暨“9·11事情”后，美国政府在国际贸易中心遗址上从头缔造的修建群，重建后的新世贸中心修建群是一座集购物中心、转乘站和人行步道网络于一体的归纳体。tod形式也三维推进住所、商业的开展，使曼哈顿在短时间内敏捷成为整个美国的经济文明中心，国际金融中心。
日本新宿也是一个依托于交通枢纽站而兴隆的典型代表城市。新宿间隔东京市中心直线间隔约16公里，是国际较为老练的tod枢纽，聚集了日本旅客铁道（jr）、地铁等共9条轨迹，设有178个出口，是日本重要的枢纽站。现在的新宿，名企总部聚集，是东京久负盛名的大型富贵商业区之一。
但在我国，tod形式尚处于初级阶段。tod概念于2002年引进我国后，至今没有有特别老练的tod项目，商场所见的“地铁上盖”以及“轨交沿线”仅仅tod概念的具象化延展。老练的tod形式远比这两类的聚合性更强，是一种集高效、敞开、同享、激活等特性的城市开展新形式。可是，在2017年国家发改委正式提出推进“轨迹 物业”、“轨迹 社区”、“轨迹 小镇”、“轨迹 新城”。尔后，越来越多的品牌开发商、运营商进入到tod范畴。
作为一线城市的深圳，本身在轨迹交通建造上具有前瞻性，在tod形式建造上，依据2018年头我国城市轨迹tod开展指数排名，深圳排名榜首，在tod形式的引进上具有领导优势。那么，依据tod形式的要素与特性，深圳行将问世的tod项目one avenue卓悦中心（专题阅览）（专题阅览）是怎么学习国际上的经历进行建造与开发的？
02、
交通、引流是tod的中心
one avenue卓悦中心手握两张主力
one avenue卓悦中心，坐落深圳福田中心商务区，总建面为28.6万㎡。集首领日子、顶级时髦、集会吃苦、家庭文娱、城市艺术5大主题于一体，打造了质量、多元化、充溢人文气味的国际时髦block街区，创造性地融入多个主题广场、博物馆、艺术中心、城市景象和雕塑等公共文明设备。此外，项目汇聚了4条地铁线（10号线在建）、20余条公交线、以及大型地铁换乘站，是典型的tod商业归纳体。
tod交通是中心
tod，“以公共交通为导向”的开发形式，天然需求杰出的地铁、轻轨、公交等交通资源，放眼纽约、东京等成功运用tod形式的城市，他们一般挑选城市的交通轨迹站点为中心打开环形放射。其间美国的tod形式代表新世贸中心与纽约市的11条地铁相连，日本最著名的tod项目“涩谷之光”也有9条线路交汇。
视野拉回到深圳，作为一个城市轨迹交通开展超前的城市，开展tod也相对有优势。在此孕育出来的one avenue卓悦中心，将立足于丰厚的交通网络，聚集国际操盘经历，成为新一代tod的典型。
从tod商业的必要条件——交通来看，one avenue卓悦中心与纽约、东京等城市的tod项目具有一致性。首先在中心交通——轨迹交通上，one avenue卓悦中心联通了2个地铁站（10号线在建），包括了4个地铁站（会展中心、市民中心、岗厦、岗厦北），其间2个地铁站为大型换乘站点，此外，依据城市规划，与项目直接接驳的岗厦北站将建成归纳交通枢纽，成为地铁换乘点、公交枢纽站、的士站点，成为大型的地下交通枢纽，单从这一点来看，符合了tod项意图中心要素。
其次是高铁，众所周知，许多tod项目也以高铁站为站点进行开发，使用高铁运送才能供给人流。one avenue卓悦中心虽并不是以高铁站为中心，但其也具有高铁的资源。据悉，one avenue卓悦中心间隔福田高铁站只要600米步行间隔，而福田站定坐落粤港澳大湾区重要的城际交通枢纽，不只衔接着内地湾区城市，也运送了来往香港的客流。此外，项目还聚集了20余条公交线路。
使用交通构成循环生态圈
有了交通站点的首要条件，进入到开发阶段，是怎么转化交通带来的巨大客流？在这一点上，虽然全球tod开发形式各不相同，可是都遵从着相同的开发准则和特色，即由国外学者提出关于tod的3d准则：密度、多样性、合理的规划。
从商业的视点来看，人流是要害，依托于交通的人流则在于合理的规划，也便是正确的引流，将换乘者甚至周边居民转化为商业的客流带来商业效益。
从全球典型的tod项目来看，主要有两点：一是tod形式中的400-800米内步行5-10分钟即可抵达站点的周边客流；二是站点客流，简而言之即换乘者。
从“周边客流”来看，tod的开发形式并非是单纯的地铁上盖mall，而是依据站点为圆心，打造集商业、工作、寓居为一体，构成从工作到日子的闭环，让tod成为日子意图地。而这要求项目要点剖析交通与商业、住所、工作三地的枢纽联系，经过交通打通三者。
福田cbd周边具有住所、商业、工作楼，从客流来看，辐射百万人口，摆在眼前的则是合理引流。据介绍，one avenue卓悦中心致力于打造交通闭环，构成由日子到工作到商业的完好循环日子圈。在与住所、公寓、写字楼的衔接上，one avenue卓悦中心经过多接口、全打通的规划规划让归纳体的客流可直接进入商业空间。其间项目北区接金地中心写字楼、西区接大百汇广场、皇庭中心，上盖深圳中心·天元及岗厦城，至此，与交通一同将归纳体内部构成了循环的生态系统。
另一方面，tod商业形式很大一部分客流来源于站点客流。如东京涩谷未来之光交通日换乘人数约300万；巴黎拉德芳斯日均运送乘客达45万人次。依据站点客流的特殊性，商业也要应时而变，这就要求商业内部的打造要因人而异。
对此，one avenue卓悦中心将整个商业地块经过地下一层全层打通，向下衔接4个地铁站：市民中心、会展中心、岗厦、岗厦北，市民经过这四个地铁站，4条地铁线路（其间1条在建）抵达项目。此外，还将周边的中小型商业（地下商业街连城六合、购物公园、皇庭广场、中心城）归入规模中，构成一个闭合商圈，打造一片商业气氛稠密的步行生态广场。
tod商业更多承当城市建造的功用
tod形式下的商业，不管是纽约仍是东京，在业态规划与空间规划上，都跳脱了单纯的商业盈利形式，站在了城市建造的高度，使用更多公共空间来赋予城市功用，如东京涩谷未来之光的百老汇音乐剧院等。
那么one avenue卓悦中心在这一方面是怎么做的？与之类似的是，都在于提高商业的“体会功用”与“城市功用”。
在体会功用上，项目在接驳地铁口的b2层，规划了极具科技感的多媒体互动设备，配以灯火成为年轻人的打卡聚集地。
在城市功用上，oneavenue卓悦中心规划了1200㎡艺术中心、独有的文天祥纪念馆，从商业的视点为城市带来更多新鲜力气。
值得一提的是，在修建形状上，one avenue卓悦中心也和国际接轨，引领着新的消费趋势。据悉，项目规划了4个mall、1条大街和2个独栋商业，其间包括一条长达800米的“中心大街”，在内将设置大型艺术设备、文明体会空间以及文娱室喷泉。在业态规划上则分为三大空间、五大主题区，并以很多深圳首店满意多样的消费需求。
从这一方面来说，one avenue卓悦中心打破了简略的轨迹上盖物业，经过空间规划与业态规划引领了新的商业理念，构建了消费场景，并经过轨迹交通扩展了该区的商业地图，助推该区向国际消费城市建造。
03、
tod助推城市开展
one avenue卓悦中心重构福田商业格式
tod这一先进的建城形式，让城市资源发挥更大的叠加效应。进行tod形式探究后的城市，都是具有宜居、时髦、有序、艺术等特性的大都会日子风仪，成为一座城市价值高地的风向标。
日本新宿tod项目让新宿摇身变成日本商务工作区和高档饭馆最会集的区域之一。
曼哈顿依托tod形式，短时间内敏捷成为美国的经济文明中心、金融中心。
韩国首尔地铁新道林站上的d-cube city年吸客量近千万，已成该城市的旅行地标。
坐落福田cbd的one avenue卓悦中心，与之具有相同的特性，在tod形式的建造下，经过连廊、地下通道将该区的多个中小型商业归入地图，构成了以oneavenue卓悦中心为圆点的福田cbd大商圈。别的，经过轨迹交通，让one avenue卓悦中心犹如一个发电箱，将人流的电力经过畅通无阻的“电线”运输到不同当地，也将不同当地的人流招引过来，构成全城的焦点。
在工业方面，该区已入驻3800多家大型企业，188家国际500强企业，跟着该项意图投入使用，将招引更多国际级的企业入驻。在商业、金融的带动下，该区未来的开展潜力无限，one avenue卓悦中心也将成为福田甚至深圳的一张新手刺。
赢商网得悉，one avenue卓悦中心将于2019年9月12日开业，到时将引领深圳商业再上一个阶级，也将重构消费潮流。
