距离2020的收官只剩下最后5天。
房企们你来我往争着拿地扩储,百亿级土拍在全国各地开花:深圳340亿土拍刷新近20年成交纪录,珠海拍出史上最贵百亿级地块,上海全年土拍触及3000亿元,武汉月内两场土拍均破百亿门槛。
在上一场百亿土拍结束后的第10天,12月25日,武汉再迎来第四场土拍:以总起价164.3亿元集中出让8宗地。除江夏区p(2020)167号商服用地流拍外,其余地块均成功入市,成交金额157.33亿元。
其中,风头最劲的便是华发——本场土拍总价最高的硚口区p(2020)150号地块的竞得者——为此华发也喊价整整287轮,一口气掏出了94.3个亿,并创下了区域楼面价新高纪录。
华发94亿抢地补储
作为九省通衢的重要交通节点,武汉的地理位置和战略意义无需强调。作为受新冠肺炎疫情影响最严重的城市,武汉放松了土拍政策以推动地市回温,并在年终加速卖地。
有数据显示,1-11月,50家代表房企拿地面积top10城市中,中西部城市占6席,居首的正是武汉。
对于华发而言,上一次公开在武汉拿地已是将近2年前。彼时,其全资子公司武汉华嵘以44.75亿元底价中标江汉区p(2018)150号32.86万平商住地,并引入武汉中央商务区城建开发有限公司合作开发,由后者持股20%。
而华发今日获得的硚口地块其实原定于12月15日出让,传闻意向买家包括华发、华润等多家房企,虽然延期出让,但并未影响出让结果。
该地块位于硚口区建设大道与航空路交汇处,土地面积10.69万平方米,用途为住宅、商服、教育、公用设施、公园与绿地用地,容积率按最大计容建筑面积与规划用地面积的比值计算,建筑密度结合具体方案审定,起始价80亿元,起始楼面地价17817.37元/平方米,最终溢价17.88%、以21002.23元/平方米成交。
此前,业内认为地块的延期出让大概率是为做指标调整,同时为房企筹措资金放宽期限。按照出让要求,竞得人一是须引进医疗健康企业,建设集医疗卫生教育培训、医学科研成果转化、人工智能健康管理为一体的智慧医疗健康基地,二是须引进不少于2家以医疗健康大数据和人工智能为基础的医疗健康企业总部入驻,这也印证了上述猜想。
在经历疫情集中爆发之后,武汉对于医疗健康产业的需求是不言而喻的。在项目建成后,相关部门还将以20265元/平方米的价格回购住宅不小于53820平方米,以19621元/平方米的价格回购商务办公用房2150平方米,其余部分将由华发自行建设、出置。
这对华发的土储版图起到了良好的补充作用。据公开资料披露,自2017年至2019年,华发的总土地储备由877.11万平方米持续下降到697.48万平方米,扩储势在必行。
其中,武汉所代表的华中区域土储面积占华发总土储比例已经高达45.71%,较大本营华南地区土储占比(33.93%)高出了11个百分点,这也代表着在华发接下来的销售中,华中区域将迎来局部侧重和集中爆发——毕竟,开发商从拿地到开盘的节奏大致是8个月。疫情带来的“停摆”虽然促使节奏暂时拉长,但资金需求和销售需求也将促使建设进度加速。
但另一方面,根据湖北中原数据,今年武汉普遍新开盘项目平均去化率大致在45%左右,远低于去年(70%)。叠加多家房企今年发力武汉土拍,如绿地164亿摘黄陂临空经济区七宗地、龙湖70亿摘武昌滨江地块、招商58亿摘硚口地块、华侨城66亿再入青山、中海144亿落子归元等等,势必继续加速武汉新房市场分化。抢到总价最高地块之后,华发在武汉还将继续面对激烈的销售竞争。
冲刺千亿销售规模
事实上,华发近来在销售上的确做了不少努力。
据观点指数研究院统计,就2020年1-11月,华发股份累计全口径销售金额为926.7亿元,已经超过2019年全年签约销售金额(922.73亿元);新增土储面积达450.44万平方米,周期性扩张动作非常明显。
于疫情期间,华发股份将售楼处搬到线上——华发置业通小程序,覆盖项目展示、24h咨询、vr看房、优惠抢购、pg电子夺宝试玩的售后服务等,又参与了时下最为热门的电商直播,试图以“新交互”拉近与消费者的距离。
自12月8日起,华发股份又推出了“12.12华发优 生活优享季”活动暨华发40周年回馈礼:12月8日至12月31日起,通过发放购房优惠券,对指定房源在售楼部优惠基础上以“12.12元享额外1%购房优惠”;12月12日至12月18日,好友助力最高发放2000元购房补贴券;12月18日至12月25日,对全国“6 1”区域25城近100个楼盘发放口罩、大米、食用油等奖品。
在国内,对于普通群众而言,买房属于低频次的大宗交易,上述优惠力度、实际效果仍无从得知。市场人士亦在猜测,短短一个月内,华发能否有望再多签约60亿,在2020年跨入千亿门槛。
面包离不开面粉,销售离不开拿地。进入2020年以来,华发在拿地上也不断加速:上半年获取土地(合并口径)计容建筑面积约200.65万平方米,实现合同销售金额440.7亿元,销售面积176.4万平方米;下半年明显加速,尤其是在华东区域的拿地上。
据观点地产新媒体不完全统计,仅上海一地,华发下半年的拿地金额便已达151.46亿元:8月11日,以64.35亿元、溢价46.4%摘上海闵行宅地,楼面价40558元/平方米;8月18日,联合仁恒以45亿元、溢价32.7%摘上海浦东新区宅地,楼面价49263元/平方米;10月29日,以42.11亿元摘上海静安商住地,楼面价52834元/平方米。
从大本营珠海到进入华东市场,已经是2015年的事情。经过数年发展,截至2019年年底,其华东区域以销售金额375.21亿元对全年销售贡献了40.66%,连续两年超越珠海大本营的256.21亿元,而其土储占比仅8.31%,明显存在不均衡,故而今年接连在华东大手笔扩储。
于华南区域,华发也没有放慢脚步。11月23日,华发联合融创以底价127.1亿元摘深圳宝安131.07万平人才住房用地,含住宅(可售型人才房)30万平方米。对于这30万平方米,其中30%需满足监管协议要求方可销售,售价按销售时同地段市场商品房售价的60%确定,最高售价不得高于4万元/平方米。
另据公开资料披露,截至2020年第三季度为止,华发股份踩中了“三道红线”中的两条:剔除预收款后的资产负债率为76.8%,净负债率为148.37%。
这代表着华发在冲刺千亿规模之余,也要努力降负债、降杠杆了。