4年时间足以让一座小型商业中心平稳度过养商期，积累到一定基数的消费群，从而为周边社区提供便捷的日常生活服务和玩乐消费。从2017年到2021年，福缇邻里中心始终以生活、趣味、邻里为精神内核，以做更有人情味的邻里生活中心为经营目标，积极打通商业生态圈。
如今，春城进入多区域、多中心的时代，随着社区的不断聚集，邻里的商业模式逐步走向成熟。福缇邻里中心开始全新出发，从定位到模式，从空间到动线，从业态到品牌，全面迭代、焕新，将更加贴近邻里生活，更加注重客群特性，更加重视对顾客的服务及关爱。
作为福缇邻里中心的开发企业，锦康集团二十年励精图治，通过不断地战略布局，已初具规模，形成以房地产开发、生态旅游、物业管理、商业运营为一体的集团化企业，总资产近20亿元。而这一次，正是集团商业板块的重新构建，是昆明邻里生活中心的全新尝试。
东市区商业薄弱
福缇成中流砥柱
昆明，这座呈现带状分布的城市，我们习惯将其划分为东西南北四个区域，每个区域有着各自不同特性，比如在人口分布、公共交通、办公环境以及人们最为关切的商业配套上。
北市区是四个片区中开发最早的，大概始于1999年，也是人口基数最大的区域，新贵群体集中聚集的地方，能够开发的地块寥寥无几，大型的商业中心也十分稀缺。
南市区被定义为昆明的富人区，从2003年昆明市提出主城向南发展的战略规划开始提速，由于靠近滇池，一方面整体居住环境优越，另一方面由于地基较软，采取住宅限高、低密度开发的措施，这里的大多人口都非富即贵，自然是各类商业中心扎堆聚集之地。
西市区大规模建设从2005年后才真正开始，但一直推进缓慢，其中草海片区2012被定位为会客厅之后才算真正起步，这两年因其西北新城被赋予“新城”后开始快速发展，新城吾悦、宜家、首创、爱琴海各大头部房企开始进驻，同样也引来了众多连锁商业的青睐。
东市区可能是四个片区整体拔高最晚，也是开发最艰难的区域。由于东市区作为城市的东大门，承载了昆明连接外界的责任，这就导致了早期以物流仓储功能为主，短期内很难完全扭转，即使住宅开始发展起来，但商业仍十分缺失。
福缇邻里中心就处于东市区，由于周边没有大型的一站式购物中心，便自然成为了东市区商业的中坚力量，通过多年的运营，无形中已经把“商业生活化”的理念植入到了周边的顾客中。
从短期来看，这座4万平方米的邻里中心业态基本完善，以沃尔玛这样的大型商超作为主力支撑，项目基本能辐射到周边3公里的范围。长远来看，考虑到今后片区的发展，将会有更多大体量的商业分布，故把项目定位为邻里生活中心，重点覆盖半径1-1.5公里区域，为周边居民提供一个更完善、更温暖的购物环境
也许你会认为半径1-1.5公里的区域，消费力会大大减弱，但实际不然。赢商网通过走访发现，在福缇邻里中心半径仅1公里的区域内，就有10余个大型的小区，入住率达到了90%以上，加之汽车交易市场的人口，做为一个典型的邻里商业中心，这个流量足以满足其日常经营。
此外，2021年作为“十四五”的开局之年，《昆明十四五规划和2035年远景目标纲要》也明确了昆明东南西北中5个片区新的发展方向。其中，把“东进”放在了首位，这是一个不可忽略的信号，可以明显感受到昆明市委市政府对东市区发展的重视程度。
东市区的发展会在政策的倾斜下，迎来更多头部商业的进入，整体消费层级将会拔高，社区的生活方式将被放大，邻里商业也将快速迭代。
打破商业固化思维
12大模块构建新兴业态组合
2021年是福缇邻里中心新兴模式的开启之年。顺应片区发展大势，将以整体迭代升级为主线，辅以动线、品牌、空间等全面升级，3-5年完成整体升级，而一期部分则在年内即可完成。
邻里中心不同于区域级购物中心的大体量和一站式模式，它具备小而美的商业特征，迎合当代消费者碎片化购物模式，更加聚焦于社区人群以及其生活需求，福缇邻里中心会重点专注于服务的功能，打破传统商业模式。
基于此，福缇邻里中心从精细化的角度将项目业态规划为4大类别，又细分为12大模块。
第一类为生活服务。这类主要提供一般的生活购物和休闲娱乐，具体划分为餐饮（已进驻的外婆味道、赢融印象）、休闲、娱乐（已进驻的春天影城、k时光量贩ktv）三大模块。
第二类是儿童服务。通过调研发现，以家庭型为单位的居住群体占据绝大数，儿童类别自然纳入主要业态，划分为教培、游乐、母婴三大模块，契合消费群体的集体诉求。
作为最基本的社区商业业态配比，以上两大类别基本是按照传统商业的规划，而第三和第四类则区别于一般业态，直接触达邻里商业的核心，把社区的服务功能落到实处。
十年来，我省60岁及以上人口比重上升3.84个百分点，65 岁及以上人口比重上升 3.12 个百分点。与上个十年相比，上升幅度分别提高1.94个、1.58个百分点。老龄化程度加深的问题，直接带来的就是老年客群的扎堆，这在社区中是十分凸显的。
为此，第三类为养老服务。纵观昆明的小型商业，能把养老服务纳入业态规划中的寥寥无几，而这正是福缇商业的制胜法宝。具体规划了老年食堂、老年学堂、老年活动，老年朋友不仅能享受“吃喝玩乐”带来的快慰，还能学习、玩乐，感受人与人的温情所在。
第四类则是与社区牢牢绑定的公共服务。分为邻里会客厅、文体活动中心、便民服务中心三大模块。邻里会客厅作为整个商业的公共空间，最大限度的为周边顾客提供交流、互动、娱乐的场所；文体活动中心将成为文化、艺术、阅读、创业的集中地；便民服务中心将与盘龙区及所属社区进行联动，有望实现便民服务中心、文体中心的进驻。
12大模块将相互补充、相互依存，这样的新兴模式和品牌组合法则，强调体验性、服务性、便捷性，将很好的解决周边居民刚性消费与便民服务难题。
与社区深度互动
引入招商队伍 强化服务功能
这是一个靠运营说话的商业时代，更是一个以服务取胜的时代。
福缇邻里中心开业已然4年，运营上也在不断推陈出新，如今进入到了精细化运营的领域，福缇商管团队通过资源共享、线上营销、社区运营的方法打开项目的商业聚合力。而最值得一提的是，“服务”的功能性被强化。
商管团队积极联合社区与物业，倡导与民同乐的理念，推出各类社区活动，将商业的属性弱化，最大限度的提供一个便民的生活中心。在日常的营运中，还将持续通过pr营造氛围，而最关键的同样还是与社区结合，创新一套社群营销模式。
除了线下，在线上也开启了精准的营销。预计今年内，将会建立一套针对半径800米的线上服务平台，掌握周边的消费习惯，通过最具人情味的方式，打通商业、物业、业主三者，业主在福缇邻里中心线上平台购买相关商品，物业进行一对一安全、快捷配送，充分保证了时效性。
此外，“招商难”是每一个商业项目都会遇到的问题，这是一个双方博弈的过程，单纯依靠自身团队，毕竟所抓取的品牌资源有限，为了更好的让福缇邻里中心“脱胎换骨”，项目外聘了云南枫彩浚鸿商业运营管理有限公司作为招商的主力军，助力整个招商到落地。
“枫彩浚鸿”是一家专业的商业运营管理公司。具体负责管理购物中心、街区商业、文旅商业的招商运营，并协调招商运营过程中出现和遗留的各项问题。目前服务的项目遍布昆明、临沧、蒙自、楚雄等地，此番与福缇邻里中心的合作，也将为项目引入更多优质品牌，为其打造独一无二的商业ip。
有了专业的招商助力，也有了社区、物业的联合，福缇邻里中心在今后的运营上定能稳定而出新，为周边1-1.5公里的顾客带去最具意义的生活体验。
结语：商业地产进入了发展新周期，社区型商业冲出一片蓝海，其中邻里中心更是以其“温情、服务、生活”的理念赢得了业内外的一致推崇。福缇邻里中心正在以做更有人情味的邻里生活中心为宗旨，用服务的属性打开商业与人的心灵界限，用社区与物业的温度触达邻里的精神内核，开创昆明社区商业的另一番新征途。
