下午5点整，林德良正襟危坐。一身蓝色西装、戴金框细边眼镜的他，与执行董事及副行政总裁区海晶，一同出现在镜头前。
受疫情影响，内地与香港仍只能通过视频方式进行连线。两头的工作人员来回走动，不断测试连线的设备。原本计划按时进行的业绩会，不得不稍稍延迟。
这似乎成为林德良的工作常态。
今年6月，国内首批9只基础设施公募reits正式上市，掀开了国内公募reits的新篇章。即使目前仍未涉及写字楼等商业不动产领域，林德良还是认为，此举意义重大。
对于产品的发行，在8月9日越秀房托（00405.hk）的线上业绩会，他说：“盼了这么多年，终于盼到国内也有这种reits产品了。”这种介乎股与债之间的产品，不仅为投资者提供更长期的稳定回报，而且有很好的流动性，是“一个很好的投资产品”。
更大的意义还在于，国内公募reits的上市，对香港reits加入沪港通、深港通将是一个很大的推动作用。林德良认为，即使是对于已在港股上市多年越秀房托，无论是对资产的认可度，还是流动性都将会有一个很好的带动。
期内，越秀房托无论在整体出租率，还是营收都获得一定程度的增长。但从披露的半年业绩看，疫情之下的越秀房托虽相比去年有所恢复，但影响仍挥之不去。
其2021年上半年收入总额人民币8.82亿元，同比增长6.1%；整体出租率约93.2%，同比增长1.1个百分点。收入按区域划分，广州81%、上海7%、武汉10%、杭州2%。
值得一提的是，得益于整体稳定的经营，期内，越秀房托除税后及与基金单位持有人交易前的溢利约为人民币2.86亿元，同比上年亏损人民币2.12亿元，上升约234.7%。
溢利的大幅增长下，越秀房托就2021年中期期间向基金单位持有人宣派中期分派每个基金单位约人民币0.1025元，约等于0.1233港元；分派总额合共约为人民币3.4亿元。
每个基金单位分派为0.1233港元，按基金单位于2021年6月30日的收市价4.00港元计算的基金单位收益率约为3.08%。即按年计算的分派收益率为6.17%。
整体融资成本进一步降至2.47%
截至2021年6月30日，越秀房托物业组合包括广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心；上海的越秀大厦；武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及杭州的维多利商务中心八项。
在其93.2%的整体出租率中，成熟型物业出租率94.0%，武汉、杭州等成长型物业的出租率91.5%。
上半年，越秀房托写字楼收入保持稳定，期末出租率同比增长1.4个百分点。武汉越秀财富中心期末出租率攀升至88.1%，创历史新高；杭州维多利中心上半年顺利完成到期合同续签，续租率达100%，续租租金涨幅最大，较上一手增长 11.0%。
事实上，作为抗经济周期的“硬通货”，写字楼很大程度上成为越秀房托穿越行业周期的重要保障。林德良表示，上半年写字楼续租率超过70%，续租租金方面也有不同程度的增长，如武汉续租升了9.7%，杭州升了11%，广州方面物业升了5%，续租表现不错。
这期间，受疫情影响，一些采购商未能到来，白马大厦的出租率出现较大下滑，仅为90.1%。此外，特别是今年五、六月份广州爆发疫情，对越秀房产基金的本地项目尤其是餐饮、酒店业态带来较大影响。
林德良表示，目前白马大厦已趁疫情做不同程度的租户及物业本身的调整和提升，到年底的出租率有望达到95%-98%。而对于酒店，其也表示，下半年广交会及等活动的举行，预期会比上半年好。
上半年，越秀房托溢利的大幅增长，主要是期内融资成本减少及投资物业公平值收益约人民币1851.3万元所致。据悉，在2020年同期，越秀房托投资物业公平值亏损约人民币2.57亿元。
在疫情的阴霾下，“主动管理融资成本”成为越秀房托每次业绩会的高频词。期内，越秀房托上半年把握美债收益率七十年来低位，完成4亿美元债再融资工作，发行收益率2.66%，较到期美元债发行收益率4.99%降低233个基点。
受惠于新一期债券的置换以及市场利率的整体低位，该公司进一步降低融资成本和优化了债务结构。数据显示，越秀房托平均融资成本从2019年的4.2%下降到2020年的3.01%，2021年上半年则进一步下降至2.47%。
2021年上半年，该公司发生的融资成本约2.13亿元，同比2020年的2.65亿元，下降19.62%。据了解，在越秀房托目前的债务结构中，总借款人民币140亿元，其中一年内到期6%，二到五到期92%，超过五年为2%。
于2021年6月30日，其现金及现金等价物及短期存款结余约人民币17.93亿元。
林德良也业绩会上也指出，公司上半年融资成本下降主要来自两个方面的贡献，一个是美元债，一个是港币的银行贷款。以越秀房托的4亿美元债为例，融资成本由此前4.99%的下降到现在的2.65%。
“半年时间就能节省3000万成本，全年就是6000万。”林德良依然很会算这笔账。
再谈收购：好的地段、成长性物业是收购标准
6月21日，国内首批9只基础设施公募reits正式上市。项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。
一直以来，国内投资者对公募reits的“开闸”保持较高的关注度。此次，9只基础设施公募reits的上市，可谓掀开了国内公募reits的新篇章。林德良对此有很高的评价，“盼了这么多年，终于盼到国内也有这种reits产品了。”
这种介乎股与债之间的产品，不仅为投资者提供更长期的稳定回报，而且有很好的流动性，是“一个很好的投资产品”。
林德良表示，目前投资者比较关注的的是香港的reits是否能借此机会进入深港通、沪港通。“如果能够进入，越秀房托肯定能进入。”他指出，如果能进入深港通、沪港通进行交易，无论是对资产的认可度，还是流动性都将会有一个很好的带动。
“所以我相信国内reits的上市，对香港reits加入沪港通、深港通是一个很大的推动作用。”如果能进入的话，对整个香港的这种房地产基金的流动性也好，市场认可度也好，都会有不错的推动。
此外，对于近来愈加趋严的楼市调控，林德良则表示，更大的影响在内房股，对于像越秀房托这类收租的经营性物业的影响不是很大。反而，“对我们这种收租型物业是一个好的收购时机，因为现在全球的利息处于比较低的水平，低利息环境对我们收购是非常有利的。”
“我们其实一直没有放弃过对收购的研究，包括对内跟越秀地产的互动也好，对外的第三方收购也好，包括像北京、上海、广州这些城市我们都有去看去研究，所以不排除未来半年或一年我们会有项目的进入。因为的确现在的利息属于一个低息周期，对我们来说，还是一个比较好的实施收购的阶段。”
“当然，这过程中我们也要做很多的平衡，包括物业整体收益率的平衡，以及一些融资的成本等等，都是我们要综合需要考虑的。”
对于收购的标准，林德良认为，一线城市的核心地段，二线城市的地标物业，都是越秀房托的一贯收购策略。而其相信写字楼仍是比较好的能穿越经济周期的物业标的，收购的业态仍是写字楼、综合体为主流。“好的地段，成长性的物业就是我们的标准。”林德良说。
